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공인중개사의 권리금 계약서 작성, 불법 판결
2024년 대법원은 공인중개사가 임대차계약을 중개하며, 임대인과 신규 임차인 사이의 임대차계약서 뿐 아니라, 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금(영업권 양도) 계약서까지 작성하고 수수료를 받은 행위에 대해, 행정사법 위반으로 유죄를 확정했습니다.
이 판례에 따르면, 공인중개사가 권리금 계약서(컨설팅계약서)를 작성하거나 이와 관련된 수수료를 받는 것은 허용되지 않습니다. 권리금 계약은 공인중개사법상 중개 대상이 아니기 때문에, 공인중개사의 직무 범위에 해당하지 않습니다. 실제로 이 사건에서 중개사는 벌금형을 선고유예 받았으며, 대법원은 원심을 확정했습니다.
행정사법상 적법하게 권리금 계약서를 작성하려면?
권리금 계약을 법적으로 안전하게 체결하려면, 계약서 작성 및 서류 대행 업무는 반드시 행정사만이 수행할 수 있습니다. 다음과 같은 요건을 갖추어야 행정사법 위반을 피할 수 있습니다.
- 권리금 계약서 작성에 직접 참여한 사람이 행정사 자격을 갖추고 있어야 합니다.
- 계약서에는 행정사의 상호, 이름, 등록번호, 명판(도장) 등이 정확히 기재되어야 하며, 이는 실질적으로 행정사가 계약서 작성에 관여했음을 입증하는 수단입니다.
- 단순히 행정사의 인적사항이나 명판만 찍혀 있다고 해서 적법해지는 것이 아니라, 실질적으로 행정사가 계약서 작성 및 확인 절차를 주관했음을 명확하게 할 필요가 있습니다.
- 만약 당사자들끼리 직접 권리금 계약서를 작성하는 경우에는 행정사법 위반 문제가 발생하지 않으나, 제3자 대행은 반드시 행정사의 자격이 필요합니다.
요약
- 공인중개사는 부동산 거래에서 임대차, 매매 등 중개 대상물에 대해서만 계약서를 작성할 수 있고, 권리금 계약서 작성은 불법입니다.
- 권리금 계약서의 작성 또는 대행이 필요하다면 반드시 행정사에게 의뢰해야 하며, 행정사의 이름, 등록번호, 상호, 명판 등이 계약서에 명확히 표시되어야 합니다.
- 단순히 행정사의 명의만 빌리거나 명판을 찍는 등 형식적 요건만 갖춘 것은 적법하지 않을 수 있습니다. 실질적으로 행정사가 전 과정을 수행해야 안전합니다.
- 다만, 공인중개사협회 차원에서도 오랜 관행으로 공인중개사의 업무로 진행되어 왔었던 권리금 계약서 작성 업무를 계속 할 수 있도록 헌법소원, 법령개정 추진, 토론회 개최 등으로 대응하고 있으니 지켜보아야 할 것 같습니다. 실무에서는 상가임대차계약과 연계되어 있는 중요한 부분이므로 헹정사법에 어긋나지 않으면서 계약을 진행할 수 있는 방법을 찾아보아야곘습니다.
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