반응형
미등기 상태에서는 소유권 이전 등기가 완료되지 않아 소유권이 확정되지 않았기 때문에, 임대차 계약 시 문제를 방지하기 위해 아래 사항을 철저히 검토해야 합니다.
1. 기초 조사 및 확인 사항
미등기 상태에서의 임대차 계약은 일반적인 경우와 다르므로, 계약 전에 아래 사항을 확인하셔야 합니다.
- 분양 계약서 확인
- 임대차 계약을 체결하려는 임대인(수분양자)이 해당 오피스텔의 실제 수분양자(즉, 실질적인 권리자)가 맞는지 확인하세요.
- 분양 계약서 및 분양 대금 납부 영수증 등을 반드시 검토하여, 임대인이 정당한 권리를 가진 사람이 맞는지 확인해야 합니다.
- 채권 및 담보 대출 여부
- 수분양자가 해당 오피스텔을 담보로 대출을 받았는지, 혹은 분양금 중 일부를 미납한 상태인지도 확인하는 것이 중요합니다.
- 미등기 상태에서 분양사의 부도나 소유권 분쟁이 있을 경우, 세입자는 보증금을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.
2. 임대차 계약 시 조심해야 할 점
특히 미등기 상태에서는 임대차 계약 과정에서 법적 보호를 충분히 받을 수 있는지 살펴보아야 합니다. 아래 사항을 확인하세요.
❖ 1) 전입신고 및 확정일자 가능 여부
- 미등기 상태에서는 세입자가 임차권을 보호받기 위해 일반적으로 취할 수 있는 전입신고 및 확정일자 부여가 다소 복잡할 수 있습니다.
- 대부분의 경우 전입신고는 가능하지만, 확정일자는 등기가 없는 상태에서는 보장이 약할 수 있습니다(예: 소유권 분쟁 발생 시 세입자 보호가 어려움).
❖ 2) 보증금 안전성
- 오피스텔이 미등기 상태이므로, 수분양자가 소유권을 정식으로 이전받지 못한 경우 세입자의 보증금 반환이 위험에 처할 가능성이 있습니다.
- 보증금이 과도하게 큰 경우에는 특히 주의해야 하며, 법률 전문가의 도움을 통해 보증금을 안전하게 관리할 수 있는 방법(예를 들어, 채권 설정 협의)을 마련해야 합니다.
❖ 3) 임대차 계약서 구체화
- 미등기 상태를 계약서에 명시면에서 명시해야 하며, 다음과 같은 정보를 포함하도록 요청하세요.
- 수분양자(임대인)의 권리 증서(분양 계약서 등) 사본 첨부
- 소유권 이전에 문제가 생길 경우 보증금 반환 보장 조항 포함
- 소유권 이전 등기의 완료 기한 명시
3. 필수 서류의 첨부
미등기 상태이므로 다음의 서류를 반드시 임대차 계약서에 첨부하거나 확인하시기 바랍니다.
분양 계약서 사본: 수분양자가 해당 오피스텔을 정당하게 소유할 권리를 가진 사람인지 증명합니다.
-
- 건축물대장: 해당 오피스텔의 상태 및 소재지를 확인합니다.
- 납부 내역: 임대인이 해당 오피스텔의 분양 대금을 완납했거나, 최소한 명의 이전이 문제없이 가능할 정도로 납부를 완료했음을 확인할 수 있는 증빙(대금 납부 영수증 등).
4. 추가할만한 특약 조건
미등기 상태에서는 분쟁 가능성이 높으므로 아래와 같은 특약 조건을 추가하는 것도 추천드립니다.
A. 보증금 보호 조항
-
- "임대인의 소유권 이전 등기 완료 지연 또는 실패 시, 임대인은 임차인의 보증금을 계약 해지 후 즉시 반환해야 한다"라는 특약을 포함하세요.
B. 제3자 권리 제한 조항
-
- 미등기 상태에서는 해당 부동산에 대한 압류, 담보 대출, 가압류 등의 권리 문제가 발생할 수 있습니다.
- "임대 건물(오피스텔)에 대해 제3자의 권리가 개입하여 임대차 계약의 이행이 불가능해질 경우, 임대인은 임차인에게 전세금을 반환하며 이에 대해 책임을 진다"는 특약을 추가하세요.
반응형